lundi 25 juillet 2011

Les prix de l'immobilier sont fortement corrélés à « l’immobilité ».




Le Guide immobilier de la revue "Mon argent" du 30 avril 2011 publiait une étude montrant le lien entre les prix de l'immobilier et la mobilité. Qu’il y ait un lien est chose évidente, mais que celui-ci soit aussi important, l’est beaucoup moins. Ci-après, nous développerons largement les éléments intéressants abordés dans l'article susmentionné.

Le critère « mobilité » est de plus en plus déterminant aux yeux des acquéreurs immobiliers, confrontés à des défis que leurs aînés rencontraient généralement moins : un emploi situé loin du domicile et la nécessité de réduire l'usage de l'automobile, que ce soit par souci d'écologie ou d'économie ... 

Cette préoccupation grandissante pour la mobilité exerce-t-elle une influence sur les prix immobiliers ? Pour le savoir, la rédaction de "Mon Argent" a créé un outil de référence, l'indice de mobilité. Cet indice a été établi pour chacune des 589 communes du pays en fonction de sa proximité avec le réseau autoroutier et ses facilités en matière de transports en commun. La distance avec les pôles urbains (chefs-lieux de province et Bruxelles-Capitale) a également été prise en compte.

Pour les 589 communes du pays, "Mon Argent" s'est ainsi basé sur les sept critères suivants : la distance par rapport à une première autoroute ; la distance par rapport à une seconde autoroute ; la présence d'une gare sur le territoire communal ; le nombre de trains par jour ; la présence de lignes de bus/trams De Lijn, TEC, STIB ; la distance par rapport à la capitale de la province ; la distance par rapport à Bruxelles. En combinant ces critères, chaque commune s'est vue attribuer un indice de mobilité. Il varie de 0 à 100. Restait à le croiser avec le prix moyen de l'immobilier sur l'entité. Les chiffres utilisés datent de l'année 2010. La corrélation est de 0,52. Il s'agit là d'une corrélation significative : le facteur mobilité est aussi important que le facteur « pouvoir d'achat », c'est tout dire.

La mobilité serait responsable d’une différence de prix de quelque 120.000 € entre la commune qui se caractérise par le moins de mobilité (Comines-Warneton) et celle qui bénéficie de la meilleure mobilité (Bruxelles). Ces 120.000 € sont importants en regard du prix moyen qui est de 210.000 €.

« La proximité d'une autoroute ou d'une gare influence donc bel et bien le marché immobilier » . C’est ce que conclut notamment "Mon Argent" qui remarque de plus que le critère « mobilité » n'a pas le même sens chez tous les acheteurs. Ceux qui disposent d'un gros budget cherchent la proximité d'une autoroute. Ce sont généralement des couples disposant de deux voitures, des indépendants ou des expatriés. En revanche, ceux dont les budgets sont plus restreints n'ont souvent qu'une voiture et cherchent surtout la proximité de transports en commun. Il s'agit de salariés ou de fonctionnaires.

Plus concrètement, nous voyons par exemple que la différence de mobilité entre Lessines et Tournai est d’environ 10 points (sur 100), tout comme la différence entre Grammont et Enghien d'ailleurs. Ces 10 points correspondent à une différence de 16.000 € du prix moyen de l'immobilier sur l'entité de Lessines. Ces 16.000 € ne sont pas insignifiants quand on sait que le prix moyen de l'immobilier y tourne autour des 152.000 €. Lessines bénéficie d’une mobilité médiane (52 %).

Il pourrait être reproché à cette étude de ne pas avoir de valeur prospective. Tenir compte de la proximité des autoroutes dans l'indice n'est pertinent que dans la mesure où le prix des carburants reste abordable pour la majorité des gens ; ce qui ne sera probablement plus le cas demain.

En somme, comment augmenter la valeur des biens immobiliers en jouant sur le facteur « mobilité »  ?

-  En créant du travail là où les gens habitent (présence de Baxter par exemple) ;
-  En mettant en place des transports en commun efficaces (la présence d'une gare sur le territoire communal ; le nombre de trains par jour ; la présence de lignes de bus/trams De Lijn, TEC, STIB) ;
-  En prévoyant un accès rapide à une autoroute ? Intéressant tant que le prix des carburants reste accessible.


Quel avenir pour Lessines ? Si la tendance actuelle se poursuit, que les transports en commun continuent à être négligés en supprimant les gares, les guichets et surtout par des trajets en trains de moins en moins efficaces, nous devons donc nous attendre, dans un avenir proche, à des conséquences négatives sur les prix de l'immobilier lessinois. Ses habitants s'appauvriront donc. Qui n'avance pas, recule ...

A moins que l'accès en voiture au RER, qui desservira plus tard la ville de Grammont, ville qui se situera probablement dans une sorte de nouveau pays appelé Flandre, nous console quelque peu ... Allons-nous nous contenter de cette situation ?

Tous les propriétaires sont donc concernés par la mobilité, ce n'est pas qu'une affaire de navetteurs ni d'écolos.



Origine de l'image : Les gares belges d'autrefois.